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中国房地产格局的新旧更替

 
对中国而言,近三十年来,随着改革开放和城镇化的快速发展,中国的房地产市场的发展和整体经济的快速增长可以说相辅相成。即使在2020年新冠肺炎疫情对中国经济严重冲击的情况下,房地产市场仍保持较高的韧性,对中国宏观经济复苏发挥了积极作用。但与此同时,房地产市场的高度金融化和价格的高企已经越来越构成对经济要素集聚的障碍。经过了多轮的政策调控,房地产市场面临越来越严格的管控。特别是去年底以来,针对房地产企业融资的“三条红线”,以及针对金融机构房地产信贷的限额管理,正在逐渐显示出威力,给房地产企业和市场带来巨大的压力。
在政策压力和整个宏观环境发生变化的情况下,安邦智库(ANBOUND)的研究人员提出,中国房地产的问题其实仍是结构性的问题。一方面,房地产市场发生分化,在一二线城市需求仍持续上升的情况下,人口流出的地区以及出现萎缩和过剩的状态。整体上已经走过了大规模投资建设的历史阶段,未来更多是要解决结构失衡的问题。另一方面,近年来房地产金融债务风险不断加大,金融属性和投资属性仍很明显,从金融防风险的角度来看,需要逐步降低杠杆率,化解房企和金融机构的风险。因此,中国房地产的格局从发展模式到政策环境、以及产业定位都正在发生新的变化和更替。这种更替不仅会影响房地产企业,更会对金融机构和地方政府产生“关联反应”,各方都需要进行调整,以适应新的发展环境。
从今年的市场情况来看,即使面临政策上的压力,房地产市场仍保持了较高的增长速度,显示出巨大的需求潜力和对经济的“支柱”作用。相对应消费需求和投资需求的缓慢恢复,房地产市场维持较高的增长速度。1—6月份,全国房地产开发投资72179亿元,同比增长15.0%;比2019年1—6月份增长17.2%,两年平均增长8.2%。其中,住宅投资54244亿元,增长17.0%。1—6月份,房地产开发企业土地购置面积7021万平方米,同比下降11.8%;土地成交价款3808亿元,下降5.7%。1—6月份,商品房销售面积88635万平方米,同比增长27.7%;比2019年1—6月份增长17.0%,两年平均增长8.1%。其中,住宅销售面积增长29.4%,办公楼销售面积增长10.0%,商业营业用房销售面积增长5.7%。商品房销售额92931亿元,增长38.9%;比2019年1—6月份增长31.4%,两年平均增长14.7%。其中,住宅销售额增长41.9%,办公楼销售额增长10.7%,商业营业用房销售额增长8.8%。但同时,需要注意到房地产市场已经开始走出逐步放缓的趋势。这种趋势下,意味着过去靠规模扩张、融资加杠杆、销售快速周转的“粗放式”开发模式已经出现了瓶颈。这也是今年以来房企努力增加销售回笼资金,开始退出的根源。
从十四五规划对于房地产的定位和政策基调来看,中国对房地产市场的长期政策方向已经非常明确,就是“房住不炒”。这意味着房地产行业对经济的影响会恢复到提供居民和商业住所和办公场所的基本功能上。在国际上和以往国内普遍存在的房地产对于金融和投资的属性将慢慢消失,房地产资产泡沫被逐渐消化。对此,市场最好不要有任何侥幸和怀疑。未来,国内整体的城市化进程将显著降低对增量房地产市场的依赖,土地市场可能比过去有比较明显的萎缩,流入房地产市场的资金可能明显减少,房地产行业内必然出现系统洗牌。
房地产市场的更迭在商业地产房表现的尤为明显,一方面,SOHO中国将其资产完全出售给黑石;另一个例子是凯德将其上海的物业出售给险资。这些并购表明商业地产的主体正在发生变化,以长期经营为主的新兴资本正在介入这一领域。有数据显示,2021年全国估计有7亿平方米写字楼,产业园约170亿平方米,中国拥有大量的存量资产。而这些商业地产的表现为租金收益率低、运营粗放、资产被低估。有房地产研究认为,中国产业地产未来发展将面临四大趋势:开发模式将从“卖房卖地”转向“持有运营”,产品模式将从“园区经济”转向“城市经济”,盈利模式将从“客户思维”转向“伙伴思维”,运营模式将从“管理园区”转向“服务园区”。随着一些传统开发企业的退出,以及险资、资管新机构的介入,商业地产正经历代际更替。由于其不同的目标和定位,意味着商业地产开发领域新时代的开始。
在住宅领域同样如此。中央最近出台了有关鼓励和发展长期租赁住房的政策文件。这对于住宅领域包含了两个方面的政策信号,一是对于开发性、商业性房地产领域的调控仍将继续坚持,反映了政策上的一贯性。二是针对保障性住房,特别是租赁住房给予了政策覆盖,实际上加大了对于租赁住房的供给,鼓励各地继续推行以保障性住房为主的地方城镇化和房地产开发的战略,以实现住宅领域的基本居民居住功能,从而使得房地产市场进入存量发展阶段。
从支持房地产的区域经济发展的角度来看,从去年针对房地产行业加强调控,设置“三条红线”,对金融机构房地产信贷的限制,到对城投企业分档管理、对地方财政预算内投资进行规范,再到专项债、城投债的政策转变,一系列的政策变化表明房地产市场正在经历“温水煮青蛙”式的收紧。地方近几十年来坚持的传统发展模式,即推动传统城镇化、靠地方债务融资+房地产来推动地方发展的思路,已经在不知不觉中进入死胡同。从地方经济发展的角度而言,新发展模式的构建,意味着房地产扩张和土地经济模式面临更替,这对房地产市场而言,实际上动摇了其既有的“大拆大建”粗放式发展的基础。
随着“十四五”将房地产定位为民生保障,逐步摆脱其金融属性的趋势下,未来房企面临防风险和盘活存量的两大挑战。在恒大等大型房企拼命营销回笼资金、万达等老牌商业地产企业“断尾求生”的情况下,房地产市场格局正发生更替。房地产的发展将由经济增长、人口流动等基本面来主导,这仍是未来房地产市场的主要驱动因素。
最终分析结论(Final Analysis Conclusion):
在政策环境、市场环境,和经济发展模式转变的背景下,房地产市场本身将进入新旧更替的时代。这意味着市场主体的变化和发展模式的变化,由跑马圈地的增量时代,转为存量优化的新时期。
 



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